本章は、土地・建物・建物およびその敷地の価格をどう導くかを、個別具体の類型ごとに定めたパートです。総論で示された考え方に沿いながら、対象の種別・類型に応じて、比準価格・収益価格・積算価格（必要に応じて開発法等）を適切に“関連づけて”最終の鑑定評価額を決めていきます。まずは全体像を押さえ、その後に土地→建物及びその敷地→建物→特定価格の順に、現場での考え方を物語風にたどっていきます。
1. 土地：更地・建付地・借地権／底地・区分地上権、そして農地・林地・宅地見込地
1-1 更地
鑑定士が更地を前にしたとき、まず手がかりにするのは近隣の取引事例です。更地の比準価格を軸に、土地残余法で収益面からの裏づけを取り、再調達原価が把握できるなら積算価格もあわせて検証します。大規模で分割販売が前提になる場合は、開発法で分譲の絵姿から逆算して適正値を探ることもあります。要は「市場（比準）×稼ぐ力（収益）×作るコスト（積算）×分譲の現実味（開発）」を、対象ごとに重みづけして“整合”させていくわけです。
1-2 建付地
建付地は、建物等と結びつくことで一体の効用を発揮する敷地です。評価は“部分鑑定”の色合いが強く、ベースにするのはその場所が更地ならどれほどの価値かという視点。ただし、実務が面白いのはここからで、更地化の難易や費用・最有効使用の確からしさ・建物との結びつきといった現実要素を織り込みながら、配分法や土地残余法も使って、建付地らしい価格帯へと着地させます。場合によっては複合不動産（建物＋敷地）の価格から敷地相当を配分して整えるアプローチも行います。
1-3 借地権と底地
借地権は、土地を長期・独占的に使用収益できる安定的利益や、適正賃料と実際賃料の乖離（賃料差額）の現在価値などを背景に価格が形成されます。取引慣行が成熟している地域なら、借地権や複合不動産の事例比準・土地残余法・賃料差額の還元・地域の借地権割合を関連づけて決定します。成熟していない地域では、土地残余法＋賃料差額還元＋更地／建付地の価格から底地価格を控除する組み合わせが基本線です。
底地は、実際支払賃料に基づく純収益等の現在価値と比準価格を関連づけて求めます。しかも、借地権者が底地を買い取る場面では、権利が一体化して市場性が回復することによる価値の増分が生じ得る点に注意が要ります。実務ではここをどう読み解くかで、数値が微妙に揺れます。
1-4 区分地上権
区分地上権の評価は、設定地全体の経済価値を土台に、平面的・立体的に分割された設定部分の経済価値を貨幣額で示していきます。設定事例に基づく比準・土地残余法準用の収益・立体利用率による価格を関連づけ、必要に応じて区分地上権割合も比較考量します。
1-5 農地・林地・宅地見込地
公共事業等で農地や林地を転用前提で評価する場合は、いずれも比準価格を標準に、収益価格を参考として決め、再調達原価が把握できれば積算も関連づけます。宅地見込地は、転換・造成後の更地価格から、造成費や付帯費用を控除し、熟成度で修正するという“時間を織り込む”考え方が肝です（外延発展の影響や規制、施設整備、建設動向、造成難易、造成後の有効利用度なども勘案）。
2. 建物及びその敷地：自用か賃貸か、最有効使用か解体か
2-1 自用の建物及びその敷地
自用不動産は、積算・比準・収益を関連づけて評価します。用途変更や改造が最有効使用と読めるときには、上昇する経済価値と必要改造費を見比べます。逆に解体が最有効なら、解体で得られる発生材価格から解体・除去・運搬費を差し引いた額を敷地の最有効使用に基づく価格へ加減して、整合をとります。
2-2 貸家及びその敷地
賃貸用は文字通り稼ぐ力が主役です。実際実質賃料に基づく純収益の現在価値＝収益価格を標準に、積算と比準で裏づけるのが基本。賃料や一時金の取り扱いは、承継されない一時金の運用益・償却は除外するなど、キャッシュフローの実態に合わせて調整します。
2-3 借地権付建物
借地契約に基づく一体の経済価値として評価します。実務では**比準・収益・積算（又は配分）**の関連づけで、権利関係と賃貸条件が価格へどう効くかを、丁寧に数値へ翻訳します。
3. 建物（単独の評価）
原則として建物は敷地と一体で扱いますが、依頼目的によって建物のみの部分鑑定を行うことがあります。敷地と一体で市場性がある場合は、積算を標準に配分法による比準と建物残余法の収益も当てて整え、複合不動産価格から建物相当を配分する決め方も許されています。一体で市場性がない特別な建物（文化財・宗教建築・現況管理の公共建築など）は、特殊価格として積算を標準に据えます。
4. 「特定価格」を求めるときの手法選択
最後に、本章のハイライトである**「特定価格」。たとえば投資家に示す投資採算価値を求めるなら、DCF法を標準に直接還元法で検証し、比準と積算でもクロスチェックします。民事再生の早期売却前提なら、通常より短い公開期間を前提に比準×収益（積算で検証）で決定。事業継続前提なら、事業の純収益のうち不動産に帰属する部分に基づく収益価格を標準とし、比準と積算で検証します。どれも“状況前提に即した手法の組み合わせ**”で、価格の説得力を高めるのが狙いです。
章まとめ：現場での“整合”の作法
- 更地は市場×稼ぐ力×コスト×分譲性のバランスで、建付地は更地ベースに一体性・更地化難易を織り込む。
- 借地権／底地は地域の取引慣行や賃料差額の構造を読み、一体化で生じる価値の増分にも目を配る。
- 建物・建物及びその敷地は、用途・最有効使用・賃貸の実態を直視して、収益・積算・比準を丁寧に“関連づける”。
- 特定価格では、前提（投資・早期売却・事業継続）に手法の標準軸を合わせ、他手法で検証して説明責任を果たす。
どの場面でもキーワードは整合（関連づけ）。単一手法で完結させず、複眼的に見て価格を“着地”させる姿勢が、鑑定評価基準の骨格なのだと実務は教えてくれます。