はじめに――「賃料」をどう判定するか
賃料の鑑定評価は、価格の評価と同じく“市場性・収益性・費用性”の三面から合理的に検討し、対象ごとに最も妥当な試算賃料を関連づけて最終判定する営みです。基準は、新規賃料には積算法・賃貸事例比較法・収益分析法、継続賃料には差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法を掲げ、さらに実務では「実質賃料（純賃料＋必要諸経費）」を原則とし、権利金・敷金等の一時金の授受があるときは支払賃料（キャッシュ）と併せて整合を図ります。
賃料評価の全体像とキーワード
賃料の種類は大きく①新規賃料（新たに契約する前提の賃料）と②継続賃料（既存契約を前提に改定する賃料）に分かれます。算定は「実質賃料（賃料期間に対応するすべての経済的対価）」を基準に、必要に応じて支払賃料（家賃・共益費などキャッシュ）への写像を行います。一時金がある場合は、その運用益・償却額を実質賃料に織り込む点が実務の肝です
第1節 宅地の賃料評価
1. 新規賃料（正常賃料）
宅地の正常賃料は、契約内容に基づく使用方法（HBUの制約も含む）に即応する適正賃料を求め、積算賃料・比準賃料・配分法に準ずる方法を関連づけて決定します。純収益を適切に把握できるときは収益賃料も比較考量し、さらに建物賃貸事業の純収益から土地に帰属する部分を査定する賃貸事業分析法で得た試算賃料も比較考量に加える――という重層的なフレームです。
実務上の留意点
積算法の「基礎価格」は、契約上の制約等により最有効使用を確保できない場合、制約の程度に応じた価値減分を考慮して設定します。また比準では価格時点に近い“新規”契約事例で、立地・契約内容が類似するものを厳選することが不可欠です。国土交通省
2. 新規賃料（限定賃料）
限定賃料は、例えば隣地と一体利用（併合使用）や一部の分割使用を前提とするような、市場が限定される場面の賃料。評価は、当該前提を織り込んだ限定価格を基礎価格とする積算賃料と、併合・分割を前提とする賃貸事例に基づく比準賃料を関連づけて決定し、隣地の権利態様や契約内容などを総合勘案します。
3. 継続賃料
継続中の宅地賃貸借の改定賃料は、差額配分法・利回り法・スライド法・比準賃料を関連づけて決定します。判断は直近合意時点から価格時点までの期間を中心に、近隣賃料の推移と改定幅、土地価格の推移、純賃料比率、底地利回り、公租公課の推移、新規賃料と現行賃料の乖離、契約経緯や経過期間、過去の改定履歴等を総合勘案します。更新・譲渡を契機に更新料・名義書換料が支払われる場合は、その額も考慮します。さらに、契約条件や使用目的の変更によって生ずる経済価値の増分があるときは、適切な部分に即応する賃料を加算して決定します。
第2節 建物及びその敷地の賃料評価
1. 新規賃料（正常賃料）
建物及びその敷地の正常賃料は、契約内容に基づく使用方法に即応する賃料を求め、積算賃料と比準賃料を関連づけて決定します。純収益を適切に求められるときは収益賃料も比較考量します。フロアの一部貸しなど一部分を対象とする場合は、全体との関連性を十分に比較考量して整合を取ることが重要です。
2. 継続賃料
継続賃料の評価枠組みは原則として宅地の継続賃料に準拠しますが、検討指標は**「土地価格」→「土地及び建物価格」、「底地利回り」→「建物及びその敷地に対する利回り」へ読み替え**ます。用途・規模・共用部の負担関係、テナント入替や改装の計画など、建物固有の要因が反映される点に留意します。
主要手法の使い分け（要点整理）
- 積算法（新規）：基礎価格×期待利回り＋必要諸経費で試算賃料を組み立てる。基礎価格は原価法・取引事例比較法で求め、期待利回りは収益還元法の考え方に準拠して判定。必要諸経費には減価償却費・維持管理費・公租公課・保険料・貸倒準備・空室損等を含める設計です。
- 賃貸事例比較法（新規・継続）：新規の賃貸事例の実際実質賃料を事情補正・時点修正のうえ、地域要因・個別要因を比較して求めます。事例の鮮度と類似性が生命線です。
- 収益分析法（新規）：純収益が適切に把握できる場合に収益賃料を比較考量。建物賃貸事業から土地帰属分を査定する賃貸事業分析法も宅地の判断に活用します。
- 差額配分法・利回り法・スライド法（継続）：現行賃料と新規賃料の乖離、地価・賃料・公租公課・利回りの推移等を取り込み、契約の公平に配意して改定幅を論証します。更新料・名義書換料、条件変更承諾料等の一時金も扱いに注意。
- 実質賃料と一時金：原則は実質賃料ベース。一時金があるときは運用益・償却額を実質賃料に織り込み、**支払賃料（家賃・共益費等）**の整合を確保します。
現場で効く実務ポイント
- HBU制約下の基礎価格
契約に伴う用途制約等でHBUが十全に確保できない場合、制約の程度に応じた減分を基礎価格へ反映させる――積算法の起点の置き方が品質を左右します。 - 事例の“鮮度”と“類似度”
比準では価格時点に近い新規契約かつ立地・契約条件の類似が必須。複合不動産の配分に当たるときは、契約内容の類似性と敷地HBUの程度にも注意。 - 部分賃貸の整合
建物の一部賃貸は、**全体との関係性（共用部負担・基準階効率・ライン配管等）**を踏まえ、全体→部分へのブリッジで納得性を担保します。 - 継続改定の論拠整理
地価・賃料・公租公課・利回りの推移、乖離の程度や改定履歴、契約経緯等を「直近合意→価格時点」軸で系統的に提示。更新料・名義書換料・条件変更承諾料の扱いも明記して、改定幅の合理性を示します。
まとめ
本章では、宅地と建物及びその敷地の賃料評価を、「新規」と「継続」に分けて、用いる手法・比較考量の枠組み・一時金や条件変更の扱いまで立体的に整理しました。評価は複数手法の試算賃料を関連づけることが原則です。事例の鮮度・類似度、HBU制約、実質賃料と一時金の整合、そして継続改定の論拠整備——これらを外さなければ、説得的な賃料判定に近づけます。